Переход на удаленный и гибридный форматы работы позволяет российским компаниям сократить операционные расходы до 35%, но реальная выгода зависит от грамотного подхода к реорганизации бизнес-процессов. Стоимость аренды офисных площадей в крупных городах продолжает расти, что делает гибридную модель еще более привлекательной для ИТ-бизнеса. Однако, как оказалось, не все компании готовы работать в гибридном или удаленном режиме. Обо всем рассказываем в новом материале.
На чем можно сэкономить
С 2020 года накопилось достаточно данных для оценки реальной экономической эффективности удаленной работы. «Наиболее оптимистичные оценки предполагают сокращение операционных расходов до 35%, но многое зависит от масштабов и внутренней структуры компании», — считает директор по информационным технологиям БКС банка Дмитрий Сыцко.
Основные статьи экономии включают аренду и обслуживание офиса, расходы на клининг, охрану, техподдержку, снабжение и офисные закупки. Существенную часть также составляют траты на ремонт, оснащение рабочих мест и оргтехнику.
К.э.н., доцент кафедры информатики РЭУ им. Г.В. Плеханова Александр Тимофеев добавил, что удаленка также снижает затраты на транспорт для сотрудников, которые раньше добирались до офиса на автомобиле или общественном транспорте.
Однако Сыцко подчеркивает, что экономия становится реальной только при пересмотре офисных площадей — речь идет о частичном освобождении помещений или полном переезде на меньшую площадь.
Стоимость офисной недвижимости: аренда или покупка?
Растущие цены на коммерческую недвижимость делают выбор формата работы особенно актуальным. Управляющий партнер сети сервисных офисов «Практик» и OFIX Владимир Дорофеев поделился с нами актуальными данными по стоимости аренды офисов уровня А/А+ в крупных городах.
Так, в Москве в 2025 году аренда «бетона» составляет 28–40 тысяч рублей за квадратный метр в год, «вайтбокса» — 35–50 тысяч рублей. В Санкт-Петербурге цены значительно ниже: 15–24 тысячи за «бетон» и 28–36 тысяч за «вайтбокс». В регионах стоимость еще доступнее — например, в Самаре «бетон» обходится в 12–16 тысяч рублей в год, а в Томске «вайтбокс» можно арендовать за 10–12 тысяч рублей.
«Если говорить о помещениях под ритейл в офисных зданиях, средняя ставка аренды в крупнейших городах (Москва, Санкт-Петербург) остается стабильной и варьируется от 30 до 70 тыс. рублей за м² в год в качественных объектах класса А. В сегменте street retail диапазон шире — от 20 до 80 тыс. рублей за м² в год, в зависимости от трафика и профиля локации».
Михаил Черныш, руководитель группы управления активами Asterus
В контексте выбора между арендой и покупкой офиса эксперты единодушны: аренда выгоднее. «С учетом того, что ритейл часто требует гибкости — как по площади, так и по длительности аренды, — аренда остается более выгодным и гибким инструментом по сравнению с покупкой. Особенно в условиях быстро меняющейся потребительской среды и потребности в быстрой адаптации формата торговли под спрос», — поясняет Черныш.
Управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова объясняет, почему покупать помещения для офисов сейчас невыгодно. «Средняя продажная цена офисов в Москве вплотную подошла к 382 тыс. руб./м². Если капитальные вложения оценивать через арендный поток 31,8 тыс. руб., выходная доходность составит 8,3% — заметно ниже среднерыночной ставки капитализации 11–13% для офисов», — поясняет эксперт.
По мнению Кругловой, пока ключевая ставка остается высокой, а OPEX растут, покупка помещения для офиса превращается из инвестиции в заморозку ликвидности. Окупаемость составит порядка 11–13 лет, в то время как аренда офиса дает гибкость менять формат под проектный цикл 18–24 месяца.
Трансформация офисного рынка
Массовый переход на удаленную работу кардинально изменил предпочтения компаний в выборе офисных решений.
«Вследствие тренда на удаленку и гибрид компании все чаще стали выбирать сервисные офисы вместо классических, этот тренд стал особенно заметен после 2020 года».
Владимир Дорофеев, управляющий партнер сети сервисных офисов «Практик» и OFIX
Компании понимают, что классический офис подразумевает не только аренду, но и значительные капиталовложения в ремонт, мебель, инженерные системы. Сервисные офисы же позволяют гибко управлять количеством мест, быстрее масштабироваться и экономить на старте, что в условиях высокой ставки становится серьезным преимуществом.
По наблюдениям Кругловой, корпорации уже просчитали выгоду такого подхода. «Доля сделок built-to-suИТ (аренда под индивидуальные требования) растет быстрее, чем спрос на продажу блоков. Фактически офис трансформируется в подписочную модель «place-as-a-service»: платить за готовую инфраструктуру, а не за бетон и парковку», — отмечает эксперт.
Черныш отмечает, что массовый переход на удаленную работу создал новые возможности на рынке недвижимости.
«Свободные площади в бизнес-центрах, высвободившиеся из-за реструктуризации офисного спроса, частично стали доступны под аренду торговыми операторами — прежде всего сервисными компаниями, салонами, шоурумами, коворкингами с торговым функционалом. Это привело к появлению более доступных по ставке предложений для малого и среднего ритейла, особенно в объектах вне топовых локаций».
Михаил Черныш, руководитель группы управления активами Asterus
Скрытые расходы на удаленке
Однако при переходе на удаленку возникают новые затраты. «Это оснащение сотрудников техникой, если компания берет это на себя, также организация защищенного удаленного доступа, сопутствующая инфраструктура, контроль кибербезопасности», — отмечает Сыцко.
К слову, оформление кибер-страховки в 2025 году, например, в «Сбер Страховании», обойдется компании от 36 470 до 314 476 рублей в год при страховой сумме в 5 млн. Для организаций, работающих с персональными данными, могут потребоваться дополнительные меры защиты.
Более того, потенциальная экономия от перехода на удаленную работу может быть полностью нивелирована снижением эффективности. Сыцко предупреждает о возможных проблемах: сложности в коммуникациях, снижение мотивации, адаптация новых сотрудников, необходимость перестроения корпоративной культуры под онлайн.
Также следует учитывать возможное снижение фактического рабочего времени и потребность в новых форматах контроля и отчетности. «При удаленной работе особо встает проблема обучения сотрудников, ведь каждый тренинг — это набор тем по безопасности, осведомленности и алгоритмы работы сотрудников на удаленке», — соглашается Тимофеев.
Сыцко подчеркивает, что решение о переходе на удаленную модель или ее частичном внедрении должно приниматься после анализа всех переменных: возможной экономии, инфраструктурной готовности, зрелости бизнес-процессов и адаптивности команды. Для ИТ-компаний это особенно актуально, поскольку отрасль традиционно более готова к цифровой трансформации, но даже здесь успех зависит от комплексного подхода к реорганизации рабочих процессов.
Возвращение в офис и дефицит площадей
После нескольких лет экспериментов с удаленной работой многие компании столкнулись с неожиданной проблемой — они начали массово возвращаться в офлайн-формат, но обнаружили острый дефицит качественных офисных площадей.
«Парадокс 2025-го: после массового эксперимента с дистанционкой арендаторы вернулись в офлайн быстрее, чем девелоперы успели построить новые здания. В первой волне (2022–2023 гг.) действительно освободилось около 1,2 млн м². Но многие гибридные команды поняли, что их корпоративная культура требует очных встреч».
Наталья Круглова, управляющий партнер Trophy Assets
Эксперт характеризует ситуацию 2025 года как «обратный бумеранг». «То, что два года назад казалось обузой для бюджета, сегодня превращается в дефицит: вакансия в Москве упала до 4,8% — минимум за семь лет, а в Петербурге — до 3,2% по классам A и B», — отмечает эксперт. При прежнем объеме спроса подобные цифры означают фактическую гонку за офисные помещения: компании «охотятся» за свободными блоками, чтобы успеть занять их раньше, чем их выведут в рекламные рассылки.
По данным Кругловой, дефицит мгновенно отражается на ценах. «В престижных зданиях столицы запрашиваемые ставки за январь-март выросли до 30% год к году, а средний уровень аренды класса A/Prime достиг 31,8 тыс. руб./м2/год (+24% за 12 месяцев). При этом 85% арендаторов вернулись в офлайн-формат окончательно, тяготея к премиальным локациям и ESG-офисам – сильнейший сигнал, что “домашний режим” не стал новой нормой, а лишь паузой», — подчеркивает она.
Круглова приводит конкретные примеры крупных сделок, подтверждающих дефицит площадей. «Федеральный ритейлер “Магнит” арендовал почти 11 тыс. кв. м в Stone Towers у Савеловского вокзала — фактически весь арендопригодный объем здания, которым владеет “Новосталь-М”. По расчетам консультантов, годовой чек может дойти до 817 млн руб.», — сообщает она.
Аналогичная ситуация с «М.Видео-Эльдорадо»: 11,7 тыс. кв. м в бизнес-центре «Орбион» в Сколково станут новой штаб-квартирой компании. Ориентир по ставке — около 400 млн руб. в год. Ритейлеру пришлось «прыгнуть» с Красносельской на Новую Москву, потому что в традиционных бизнес-районах свободных блоков такого размера просто нет.
Причины дефицита и прогнозы
Круглова выделяет ключевые факторы, препятствующие строительству новых офисов: «Высокая ключевая ставка делает банки крайне осторожными в выдаче длинных кредитов под девелопмент. Удорожание стройматериалов и логистики, инфляция затрат и дефицит компонентов съедает маржу проекта. Регуляторные и инфраструктурные задержки — согласования, дефицит рабочих на стройке — растягивают сроки сдачи. Поэтому девелоперы предпочитают не рисковать».
Цены на аренду офисов умеренно растут и в регионах, особенно на качественные локации в сегменте А/А+. Главная причина та же — дефицит предложения и высокая стоимость строительства новых бизнес-центров, считает Дорофеев.
Новые бизнес-центры практически не строятся, особенно в регионах, при этом спрос со стороны крупных арендаторов сохраняется, что усиливает конкуренцию за хорошие локации.
«Добавляем сюда рост операционных расходов — от коммунальных услуг до обслуживания инженерных систем — и получаем закономерный рост цен».
Владимир Дорофеев, управляющий партнер сети сервисных офисов «Практик» и OFIX
«Если новые площади не появятся, аренда может пробить психологическую отметку 35 тыс. руб./м²/год к концу 2026-го (прогноз Nikoliers ±10%) — при той же доходности покупка будет рентабельна лишь инвесторам с дешевым капиталом или стратегам, для кого офис = репутация (госсектор, финансы). Для большинства же компаний рациональнее закладывать в P&L именно гибкость аренды и инвестировать свободный кэш в core-бизнес, а не в стены», — заключает Круглова.
Выводы
Российский рынок офисной недвижимости переживает период кардинальных изменений. Если в 2020–2022 годах удаленная работа казалась панацеей для сокращения расходов, то к 2025 году картина существенно усложнилась. Компании действительно могут экономить до 35% операционных расходов при правильной организации гибридной работы, но при этом сталкиваются с новыми затратами на техническое оснащение, безопасность и обучение персонала.
Практика показала, что полный переход на удаленку подходит не всем — большинство компаний вернулись к офлайн или гибридному формату, что привело к резкому росту спроса на офисные площади. В условиях дефицита предложения и высоких процентных ставок, препятствующих новому строительству, арендные ставки растут рекордными темпами.
Для ИТ-компаний ключевым остается комплексный анализ всех факторов: от инфраструктурной готовности до особенностей корпоративной культуры. В новых реалиях успешными будут те, кто сможет найти оптимальный баланс между экономией на офисных расходах и поддержанием эффективности команды, при этом сохранив гибкость для быстрой адаптации к меняющимся условиям рынка.